Contratos de Alquiler

El plazo de duración del arrendamiento es, el que las partes acuerden libremente, pero no obstante se ha de tener en cuenta lo siguiente:

- Si se acuerda una duración inferior a 5 años.
la ley establece que cuando vence el contrato, se ampliará obligatoriamente por plazos anuales hasta que se alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario, manifieste al arrendador, que no quiere renovarlo al menos treinta días antes de que se termine de contrato, o cualquiera de las prórrogas.
No se produce esta prórroga obligatoria cuando en el contrato consta la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes de los cinco años para destinarla para su vivienda. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de duración inferior a cinco años, este se extingue porque el arrendador manifestó en el contrato su necesidad de ocuparla y transcurren tres meses desde que finalizó el contrato y el arrendador no ha ocupado la vivienda, en tal caso la Ley de arrendamientos Urbanos impone al arrendador la obligación de volver a alquilarla al arrendatario por un nuevo periodo de 5 años indemnizándole además por los gastos de desalojo, o con una cantidad igual al importe de la renta de los años que quedaren hasta completar 5 años.

- Si se acuerda una duración de 5 años.
En este caso si llegada la fecha de vencimiento ninguna de las partes notifica a la otra con un mes de antelación su voluntad de no renovar el contrato, éste se prorroga obligatoriamente por plazos de un año hasta un máximo de tres años más.
¿que es el derecho de tanteo? Y el derecho de retracto?, estoy alquilado en una vivienda el propietario quiere venderla y a mi me interesaría comprarla ¿ tengo algún derecho sobre ella?
Se trata de derechos de adquisición preferente. Actúan la preferencia adquisitiva en distintos momentos, el derecho de tanteo respecto a una transmisión proyectada pero aún no consumada y el retracto cuando dicha transmisión ya se ha consumado.
El inquilino de una vivienda, en caso de que el propietario quiera venderla, tiene un derecho de adquisición preferente. Consiste, como se ha indicado, en el derecho de tanteo y en el derecho de retracto.
Por virtud del derecho de tanteo, el inquilino puede comprar la vivienda en las mismas condiciones en que lo haría un tercero con preferencia sobre él.
El inquilino tiene treinta días naturales para ejercerlo, desde el siguiente en que se le notifica mediante acta notarial la decisión de vender la finca, el precio y las demás condiciones de la compraventa.
El derecho de retracto consiste en el derecho de ponerse en el lugar del tercero que compra la vivienda con las mismas condiciones estipuladas en el contrato.
El inquilino tiene treinta días naturales para ejercitarlo, a contar desde el siguiente en que el nuevo comprador le notifique por acta notarial las condiciones de la compraventa, siempre que no se le hubiese hecho la notificación de la compraventa, se hubiese omitido en ella cualquiera de las condiciones de la misma, así como cuando el precio fuese inferior, o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales

durante los primeros cinco años de duración del contrato la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice general Nacional del Sistema de I.P.C. en un periodo de 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último indice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
A partir del sexto año la actualización se regirá por lo estipulado, y en su defecto por lo señalado anteriormente.

A partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera , la oportuna certificación del instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado. Será valida la notificación por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Se trata de los gastos correspondientes a los servicios independientes, esto es, aquellos que el inquilino utiliza de forma independiente y que serán abonados por el mismo salvo que las partes acuerden lo contrario, como por ejemplo los gastos de luz, aguas, gas, teléfono...

La Ley establece que cuando el arrendamiento es para ejercer una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario puede ponerse en lugar del arrendatario en el alquiler, notificándolo por escrito al arrendador, dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

Cuando muere el arrendatario el alquiler finaliza, salvo que exista alguna de las personas siguientes:
- El cónyuge del inquilino, que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
- La persona que haya convivido con el inquilino de forma permanente con la misma relación de afectividad a la del cónyuge durante al menos los dos años anteriores al fallecimiento ( con independencia de su orientación sexual). Si han tenido hijos en común basta la mera convivencia.
- Los descendientes del arrendatario que estén bajo su patria potestad o tutela en el momento de su fallecimiento, o hayan convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
- Los ascendientes y hermanos del arrendatario, que hayan convivido habitualmente con él, durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
- También todas las personas que, aunque no estén en las situaciones anteriores, tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el inquilino, sufran una minusvalía igual o superior al 65%, y hayan convivido con él durante los dos años anteriores al fallecimiento.
En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se produzca con anterioridad.

Tiene que notificar por escrito al arrendador el fallecimiento, con el certificado de defunción, además de su identidad, su parentesco con el fallecido y probando que cumple los requisitos legales para sustituirse por él. ( debe hacerlo en el plazo de 3 meses desde la muerte de su marido)
Si en el plazo de tres meses desde la muerte del inquilino el arrendador no recibe notificación por escrito del fallecimiento, el contrato de arrendamiento se disuelve, y están obligados a pagar la renta de dichos tres meses todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento.

En los casos de nulidad, separación y divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario puede continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando esta le sea atribuida.
Si, tiene que aceptarlo siempre que el cónyuge del arrendatario le comunique a ud. arrendador su voluntad de continuar en el uso de la vivienda, comunicación que deberá efectuar en el plazo de 2 meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

Si el contrato de arrendamiento que ud. celebró, guardaba silencio en cuanto a la posibilidad de subarrendar, el arrendatario efectivamente puede subarrendar la finca sin necesidad de contar con su consentimiento.
Ud. ,independientemente de lo que él cobre por el subarriendo, tiene derecho a una elevación de la renta del 10% de la renta en vigor en el supuesto de que se trate de un subarriendo parcial, y del 20% en el caso de producirse un subarriendo total.
Siempre el subarriendo debe notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de 1 mes desde que aquel se hubiera concertado.

La finalización convencional del alquiler de una propiedad en la que se haya ejercido una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.
Se considerará renta de mercado la que acuerden las partes; si no hay pacto, la que determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización varia según si el arrendatario iniciara en el mismo municipio ( dentro de los 6 meses siguientes a la expiración del arrendamiento) el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, o iniciara una actividad diferente o no iniciara actividad alguna y en estos dos últimos casos el arrendador a su vez o bien un tercero desarrollaran en la finca que fue objeto del arrendamiento ( dentro del mismo plazo de 6 meses)la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario.